Es gibt einen Satz, den wir in fast jedem ersten Gespräch mit einem Eigentümer hören, der nicht vermietet: „Das alles betrifft mich nicht, das Haus ist nur für die Familie.”
Für die Meldepflicht stimmt das nicht, und für diese Abgabe stimmt es ebenfalls nicht. Im Gegenteil. Die jährliche Immobiliensteuer, die am 1. Januar 2025 in Kraft trat, zielt genau auf das Haus, das den größten Teil des Jahres leer steht. Nicht die Vermietung löst sie aus. Das Nichtbewohnen tut es.
Was sich tatsächlich geändert hat
Bis Ende 2024 gab es eine Ferienhaussteuer, porez na kuće za odmor. Sie wurde je Quadratmeter erhoben, die Sätze waren bescheiden, und der Vollzug unterschied sich erheblich von Gemeinde zu Gemeinde. Viele Eigentümer bekamen nie einen Bescheid, und nicht wenige schlossen aus diesem Schweigen, sie seien nicht steuerpflichtig.
Seit dem 1. Januar 2025 gibt es diese Steuer nicht mehr. An ihrer Stelle steht eine allgemeine Immobiliensteuer, porez na nekretnine, und sie arbeitet aus der entgegengesetzten Richtung. Die alte Steuer fragte, ob eine Immobilie ein Ferienhaus ist. Die neue fragt, ob sie jemandes dauerhaftes Zuhause ist, und besteuert alles, was es nicht ist.
Eine Wohnung in Šibenik, die seit elf Jahren leer steht, ein Steinhaus auf Brač, das drei Wochen im Sommer genutzt wird, ein Apartment, das als Kapitalanlage gehalten und nie bewohnt wird: Nach der alten Regelung war ihre Behandlung diskutabel. Nach der neuen fallen sie standardmäßig hinein, und es ist Sache des Eigentümers zu zeigen, dass eine Befreiung greift.
Wer befreit ist, und wer das nur glaubt
Vor den Befreiungen ein Datum. Steuerpflichtig ist, wem die Immobilie am 31. März des besteuerten Jahres gehört. Kaufen Sie im April, geht die Rechnung dieses Jahres noch an den Verkäufer; verkaufen Sie im April, ist sie Ihre.
Vier Befreiungen sind für unsere Kunden von Bedeutung.
Eine Immobilie, die als dauerhafter Wohnsitz dient. Nicht „wo ich mich zu Hause fühle”, nicht „wo ich den Sommer verbringe”. Dort wohnt tatsächlich jemand, mit begründetem Wohnsitz.
Eine Immobilie, die zu Wohnzwecken dauerhaft vermietet ist, für mindestens zehn Monate im Jahr. Das ist die Befreiung, die am häufigsten falsch gelesen wird, und die Fehllesung ist teuer. Es muss ein Wohnraummietverhältnis sein, ein Mieter, dessen Leben in der Immobilie stattfindet. Eine gute Vermietungssaison ist nicht dasselbe. Eine Wohnung, die von Mai bis September ausgebucht war, ist fünf Monate vermietet gewesen, nicht zehn, und bleibt voll steuerpflichtig.
Eine Immobilie, deren Wohnnutzung verhindert ist. Der Wortlaut im Gesetz ist weit gefasst, und wir kommen weiter unten darauf zurück.
Eine Immobilie, die wegen einer Naturkatastrophe nicht genutzt werden kann. Eigentümer an dieser Küste sollten wissen, dass es diese Befreiung gibt. Ein Waldbrand oder ein Erdbeben ist genau die Art Ereignis, die hinter einer Feststellung steht, und das Jahr, in dem es geschieht, ist das Jahr zum Nachprüfen.
Das Gesetz nennt weitere Fälle, die bei einer Ferienimmobilie selten greifen: Gebäude im öffentlichen Gebrauch, Immobilien im Eigentum der Gemeinde selbst, zum Verkauf gehaltene Immobilien innerhalb von sechs Monaten nach Erwerb, und Härtefälle, wo die Gemeinde sie vorgesehen hat. Die Steuerverwaltung veröffentlicht die vollständige Liste.
Beachten Sie, was darin fehlt. Es gibt keine Befreiung für Ferienvermietung, keine für eine möbliert bezugsfertige Immobilie, keine für die Zahlung der Kurtaxe und keine dafür, kein Gebietsansässiger zu sein. Eigentümer, die vermieten, stehen hier nicht besser da als solche, die es nicht tun. Sie zahlen das schlicht zusätzlich zu allem aus Teil drei der eVisitor-Reihe.
„Nicht nutzbar” ist keine Ansichtssache
Die Befreiung für eine Immobilie, deren Wohnnutzung verhindert ist, ist diejenige, nach der Eigentümer am bereitwilligsten greifen und die sie am schlechtesten belegen. Ein Dach, das an zwei Stellen undicht ist, kein funktionierendes Bad, ein altes Steinhaus mitten in einer steckengebliebenen Renovierung. Der Eigentümer ist ganz sicher, dass das Haus nicht nutzbar ist, und oft hat er recht.
Die Schwierigkeit ist, dass Sicherheit kein Beweis ist. Die Befreiung muss beantragt und belegt werden, und den Zustand eines Gebäudes im März kann im November niemand mehr feststellen. Könnte Ihre Immobilie in diese Kategorie fallen, ist das Nützliche kein Argument, sondern eine Akte: datierte Fotos der tatsächlichen Mängel, die Abmeldebestätigungen für Wasser und Strom, falls die Anschlüsse stillgelegt sind, der Schriftwechsel mit dem Bauunternehmer, die Aufzeichnungen über die Arbeiten.
Das ist eine der wenigen Stellen, an denen unsere gewöhnliche Arbeit einen unmittelbaren finanziellen Wert hat. Jeder Kontrollbesuch erzeugt einen Bericht mit Fotos und Datum. Für ein Haus in diesem Zustand ist diese Berichtsreihe genau die Dokumentation, die der Antrag braucht, und sie existiert bereits, weil wir sie ohnehin geschrieben hätten.
Der Satz: wer ihn festlegt und warum Ihr Nachbar anders zahlt
Den Satz legt die Gemeinde oder Stadt fest, innerhalb einer national vorgegebenen Spanne von 0,60 bis 8,00 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. Das ist ein Faktor von mehr als dreizehn zwischen dem unteren und dem oberen Ende der Spanne, örtlich entschieden und örtlich geändert.
Zwei Abgaben werden hier leicht verwechselt. Die Kurtaxe setzt die Gespanschaft fest. Die Immobiliensteuer setzt die Gemeinde oder Stadt fest. Eine Änderung bei der einen sagt nichts über die andere, und ein Nachbar zwanzig Minuten die Küste hinauf kann in einer anderen Gemeinde mit einem anderen Satz für ein identisches Haus sitzen.
Die Sätze stehen auch nicht für immer fest. Eine Reihe von Gemeinden hat ihre für 2026 nach oben angepasst, und jede Zahl, die man Ihnen beim Kauf genannt hat, ist eine Zahl aus jenem Jahr und keine dauerhafte. Spielen die Jahreskosten Ihrer Immobilie für Ihre Planung eine Rolle, und für die meisten Eigentümer tun sie das, ist der aktuelle Beschluss Ihrer eigenen Gemeinde die einzige Quelle, auf die Verlass ist.
Der Teil, der ausländische Eigentümer erwischt
Die Steuer selbst ist selten das Problem. Der Brief ist es.
Die Steuerpflicht wird per Bescheid festgesetzt, und der Bescheid geht an die für die Immobilie hinterlegte Adresse. Bei sehr vielen ausländischen Eigentümern ist das das kroatische Haus, also das leere. Das Dokument kommt auf Kroatisch an, wird durch den Briefschlitz eines Gebäudes geschoben, das vier Monate lang niemand betritt, und liegt dort, während die Einspruchsfrist verstreicht.
Bis der Eigentümer das nächste Mal die Tür öffnet, sind drei Dinge auf einmal geschehen. Die Frist, einen Fehler in der Festsetzung zu bestreiten (falsche Fläche, eine nicht berücksichtigte Befreiung, der falsche Eigentümer nach einer Erbschaft), ist abgelaufen. Die Zahlung ist verspätet. Und seit einem Datum, von dem niemand wusste, laufen Zinsen.
Wir haben diesen Brief mehr als einmal vom Boden eines Flurs aufgehoben. Es ist der am leichtesten vermeidbare Ärger in diesem ganzen Bereich, und er hat mit Steuerrecht nichts zu tun. Es ist die Frage, ob Post, die an Ihre Immobilie adressiert ist, Sie erreicht.
Drei Dinge verhindern es, und keines davon ist kompliziert:
- Post abholen und lesen lassen. Alles von der Porezna uprava oder der Gemeinde wird am Tag des Auffindens geöffnet und übersetzt und nicht bis zum nächsten Besuch abgelegt.
- Die Fläche im Bescheid gegen die Wirklichkeit prüfen. Die Fläche, auf die die Steuer berechnet wird, stammt aus kommunalen Unterlagen, die oft für Versorgungsabgaben angelegt wurden, und Fehler darin sind nicht selten. Balkone, Garagen und nicht ausgebaute Dachböden sind die üblichen Streitpunkte.
- Den Eigentumseintrag aktuell halten. Nach einer Erbschaft oder einer Übertragung ist ein an den Voreigentümer adressierter Bescheid trotzdem ein Bescheid. Er verschwindet nicht, weil der Name darauf falsch ist.
Was Sie dieses Jahr prüfen sollten
Besitzen Sie eine Immobilie an der Küste, die nicht jemandes dauerhafter Wohnsitz ist, lohnt es sich, vor dem Winter vier Fragen zu beantworten:
Kenne ich den aktuellen Satz in meiner Gemeinde? Nicht die nationale Spanne, nicht das, was der Makler 2023 gesagt hat. Es ist der Beschluss, der dort gilt, wo das Haus steht.
Ist die Fläche, die sie besteuern, die richtige? Vergleichen Sie die Quadratmeter im Bescheid mit Ihren Eigentumsunterlagen.
Verlasse ich mich auf eine Befreiung, die ich nicht belegen könnte? Beruht die Antwort darauf, dass das Gebäude nicht nutzbar ist, muss die Akte existieren, bevor jemand danach fragt.
Erreicht mich Post, die an die Immobilie geht, innerhalb weniger Tage? Wenn nicht, ist diese Abgabe nicht das Einzige, was schiefgehen wird. Sie ist nur das, was zuerst Geld kostet.
Wie wir damit umgehen
Für Kunden unter Vertrag leeren wir bei jedem Besuch den Briefkasten, und alles von der Steuerverwaltung, der Gemeinde oder dem Tourismusverband wird fotografiert und am selben Tag weitergeschickt, mit einer Übersetzung dessen, was darin steht und welche Frist es trägt. Das gehört zu Behörden und Post und ist kein Zusatz.
Wo eine Immobilie wirklich nicht genutzt werden kann, bilden unsere Kontrollberichte den datierten Nachweis ihres Zustands, und wir stellen diese Reihe für denjenigen zusammen, der den Antrag bearbeitet.
Was wir nicht tun, ist Steuerberatung, die Berechnung Ihrer Steuerschuld oder der Umgang mit der Steuerverwaltung in Ihrem Namen. Das ist Arbeit für einen kroatischen Steuerberater, und wir vermitteln Ihnen einen aus unserem Netzwerk. Unser Teil ist enger und nach unserer Erfahrung der Teil, der tatsächlich schiefgeht: dafür zu sorgen, dass der Brief gelesen wird, solange noch Zeit bleibt, darauf zu reagieren.
Dieser Artikel beschreibt in allgemeiner Form die jährliche Immobiliensteuer (porez na nekretnine), die in Kroatien seit dem 1. Januar 2025 gilt und die frühere Ferienhaussteuer abgelöst hat. Die Steuerpflichtigen, die gesetzliche Spanne und die Befreiungen sind so veröffentlicht von der Steuerverwaltung. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Sätze legt jede Gemeinde oder Stadt innerhalb der gesetzlichen Spanne fest und ändert sie regelmäßig; maßgeblich ist der aktuell geltende Beschluss der Gemeinde, in der Ihre Immobilie liegt, zusammen mit dem Ihnen erteilten Bescheid. Für Ihre eigene Lage verweisen wir Sie an einen unabhängigen kroatischen Steuerberater.