Eine Besichtigung in Grebaštica, Erdgeschosswohnung in einem vierstöckigen Haus. In den Zimmern nichts Auffälliges. Dann das Bad, wo die Toilette voll Fäkalien stand, die dort eingetrocknet waren.
Seit Monaten hatte niemand die Wohnung benutzt, und nichts in der Wohnung erklärte das.
Darum geht es in diesem Artikel. Die Ursache lag nicht in der Wohnung. Sie lag irgendwo über der Decke, und der Eigentümer konnte nichts davon wissen.
Warum die Ursache vier Stockwerke höher lag
Jede Wohnung in diesem Haus entwässert in ein gemeinsames senkrechtes Rohr, den Fallstrang. Ihr Bad ist eine Öffnung darin. Das Bad direkt über Ihnen ebenso, und das darüber auch.
Ein Fallstrang funktioniert, weil Luft darin in Bewegung bleiben kann. Wenn eine Säule Abwasser fällt, muss Luft hinter ihr nach und vor ihr heraus — dafür ist die Entlüftung am oberen Ende da. Verstopft der Strang an einer Stelle, oder setzt sich die Entlüftung zu, hat die Luft keinen Weg mehr. Der Druck steigt. Und dann tut er, was Druck immer tut: Er entweicht durch die schwächste Öffnung, die er findet.
Die schwächste Öffnung ist fast nie die Wohnung, die das Problem verursacht hat. Es ist die unterste. In einem vierstöckigen Haus heißt das Erdgeschoss, und im Erdgeschoss diejenige Entwässerungsstelle, die den geringsten Widerstand leistet.
Diesen Widerstand leistet normalerweise das Wasser im Geruchsverschluss, dem Siphon unter jedem Becken. Dieses Sperrwasser ist die Dichtung. Es ist auch das Einzige zwischen Ihnen und dem Inneren des Fallstrangs.
In einer bewohnten Wohnung wird das Sperrwasser mehrmals täglich nachgefüllt, ohne dass jemand darüber nachdenkt. In einer leeren verdunstet es.
Genau in diesem Zustand war die Wohnung in Grebaštica. Trockener Siphon, kein Sperrwasser, nichts, was dagegenhielt. Als der Fallstrang seinen schwächsten Punkt suchte, war der schwächste Punkt eine Toilette in einer Wohnung, in der niemand war.
Die Saisonkurve, für die niemand plant
Diese Küste belastet einen gemeinsamen Fallstrang auf eine sehr eigene Weise.
Acht Monate im Jahr läuft ein solches Haus nahe null. Eine Handvoll Dauerbewohner, die meisten Wohnungen leer, Siphons, die langsam austrocknen. Dann sind im Juli und August alle Wohnungen gleichzeitig belegt, oft über die übliche Kopfzahl hinaus, und der Strang sieht in sechs Wochen mehr als im ganzen übrigen Jahr.
Das ist der Moment, in dem aus einer Teilverstopfung, die sich still aufgebaut hat, eine vollständige wird. Und am stärksten ausgesetzt sind dann die Wohnungen, die leer standen — weil bei ihnen das Sperrwasser weg ist.
Das Timing ist noch auf eine zweite Weise unangenehm. Passiert es im August, ist meistens jemand da und es wird erledigt. Passiert es im Oktober, nachdem alle abgereist sind, findet es niemand bis zum Frühjahr.
Was die eingetrocknete Kruste verrät
Der Zustand, in dem Sie es vorfinden, ist eine Information.
Stehendes Wasser heißt: kürzlich. Rückstände, die an Ort und Stelle eingetrocknet sind, heißen: Das Wasser kam hoch, stand dort und ist dann verdunstet — was in einer geschlossenen Wohnung Wochen oder Monate dauert. In Grebaštica war alles vollständig ausgetrocknet. Was auch immer passiert war, lag also lange zurück, bevor jemand die Tür öffnete.
Es heißt auch, dass der Geruch längst weg war. Deshalb hatte kein Nachbar etwas gemeldet.
Der zweite Druck: der Boiler an Ihrer Wand
Dieselbe Logik läuft am anderen Ende der Wohnung, und hier gehört das Rohr Ihnen allein.
Die meisten Wohnungen an dieser Küste haben einen kleinen elektrischen Warmwasserspeicher. Wasser dehnt sich aus, wenn es erwärmt wird. In einem offenen System drückt diese Ausdehnung in die Zuleitung zurück, und nichts passiert. In einem System mit Rückflussverhinderer in der Zuleitung — der Normalfall — kann sie nicht zurück, also steigt stattdessen der Druck im Speicher.
Dafür ist das Sicherheitsventil da. Es lässt beim Aufheizen etwas Wasser ab, und ein langsames Tropfen aus der Ablaufleitung während des Heizens ist das Ventil bei der Arbeit, kein Defekt.
Drei Dinge gehen damit in einer leerstehenden Wohnung schief:
Das Ventil setzt sich fest. Das Wasser an dieser Küste ist hart. Ein Sicherheitsventil, das acht Monate lang nicht bewegt wird, verkalkt und öffnet nicht mehr. Die Ausdehnung hat dann überhaupt keinen Weg mehr.
Der Ablauf führt ins Nichts. Das Tropfen läuft üblicherweise in einen nahen Bodenablauf, und in einer leeren Wohnung hat dieser Ablauf denselben ausgetrockneten Siphon wie alles andere. Im besten Fall bekommen Sie Geruch. Im schlechtesten ist die Ablaufleitung oder der Bodenablauf verstopft, und das Wasser, das abfließen sollte, landet auf dem Boden.
Der Heizstab kann trocken fallen. Fällt der Leitungsdruck, was bei saisonaler Versorgung vorkommt, kann Wasser aus dem Speicher zurückgesaugt werden und den Heizstab freilegen. Das übersteht er tadellos — bis zu dem Moment, in dem Strom und Wasser wiederkommen. Dann brennt er beim ersten Heizzyklus durch.
Nichts davon kündigt sich an. Alles davon passiert, während niemand im Haus ist.
Der unangenehme Teil unseres eigenen Rats
Hier müssen wir offen über eine Grenze dessen sprechen, was wir tun.
Wenn wir ein Objekt für den Winter schließen, drehen wir den Haupthahn zu, entleeren die Leitungen und den Boiler. Damit ist die Boilerseite vollständig erledigt. Kein Wasser im Speicher heißt keine Ausdehnung, kein festsitzendes Ventil unter Druck, kein trockener Heizstab und nichts, was gefrieren kann.
Für den Fallstrang tut es überhaupt nichts.
Schlimmer noch, es macht diese Seite geringfügig schwieriger, denn in einer entleerten Wohnung füllt nichts mehr die Siphons nach. Das eigene Wasser abzustellen schützt Sie vor Ihren eigenen Leitungen. Vor denen des Hauses schützt es Sie nicht.
Das Gegenmittel ist klein und wird leicht übergangen: Beim Schließen werden die Siphons bewusst gefüllt, und ein Film Speiseöl kommt auf das Wasser, damit es sehr viel langsamer verdunstet. Unsere Checkliste zum Winterfestmachen führt das als Maßnahme gegen Geruch aus dem Abfluss. Grebaštica ist der Grund, warum es mehr ist als das. Das Sperrwasser ist kein Duftstein. Es ist der Deckel.
Was Eigentümer daraus mitnehmen sollten
Ein trockener Siphon ist ein offenes Rohr. Wenn Ihre Wohnung monatelang leer steht, ist jede unbenutzte Dusche, jedes Becken, jeder Bodenablauf und jede Toilette ein Loch in den gemeinsamen Fallstrang, verschlossen von Wasser, das nicht mehr da ist.
Die Wohnung, die überläuft, ist selten die, die es verursacht hat. Wer in einem unteren Geschoss Eigentum hat, trägt ein Risiko, das die Sanitärgewohnheiten aller darüber erzeugen, und kann es nicht sehen. Weiter oben zu wohnen schützt auch nicht, es verschiebt die Folge nur nach unten.
Der Fallstrang gehört nicht Ihnen, und das ist wichtig. Eine Verstopfung im gemeinsamen senkrechten Rohr ist eine Sache des Gemeinschaftseigentums, nicht Ihrer Wohnung, und ihre Beseitigung ebenso. Wer in einem kroatischen Mehrfamilienhaus was trägt, ist eine Frage des Miteigentums, und sie ist eine juristische. Wir beantworten sie nicht. Wird sie relevant, vermitteln wir Ihnen einen Anwalt aus unserem Netzwerk. Unser Artikel darüber, was ein Verwalter tatsächlich ist, erklärt, warum der Gebäudeverwalter und die Person, die sich um Ihre Wohnung kümmert, zwei verschiedene Rollen sind.
Fotografieren Sie, bevor irgendetwas gereinigt wird. Dieselbe Regel wie bei jedem anderen Schaden: Die Bilder, die vor dem Eimer entstehen, sind die Schadensmeldung. Die Reihenfolge, die funktioniert, steht in Nach dem Sturm.
Sehen Sie nach, was Ihre Police zu Wasser sagt. Leitungswasserschäden sind einer der Punkte, an denen kroatische Wohngebäudeversicherungen am weitesten auseinandergehen, besonders bei unbewohnten Objekten und besonders bei Schäden, die allmählich statt plötzlich entstanden sind. Unser Beitrag darüber, was eine Standardpolice auslässt, behandelt diese Trennung.
Wie wir damit umgehen
Schließen und Öffnen sind Teil der normalen Runde, keine Zusatzleistung. Schließen heißt: Haupthahn zu, Leitungen entleert, Boiler leer, und die Siphons gefüllt und geölt statt dem Austrocknen überlassen.
Öffnen heißt dasselbe rückwärts in der richtigen Reihenfolge, und es heißt, auf die Dinge zu sehen, die sich erst beim ersten Befüllen zeigen: ob das Sicherheitsventil öffnet, ob der Ablauf abfließt, ob seit dem letzten Besuch etwas aus einem Abfluss hochgekommen ist.
Wo die Ursache im gemeinsamen Fallstrang sitzt, sagen wir das deutlich. Geklärt werden muss das dann mit dem Verwalter und den übrigen Eigentümern — es ist keine Arbeit, die wir still in Ihrer Wohnung erledigen können. Wo ein Handwerker nötig ist, holen wir Angebote ein und beauftragen ihn, nachdem Sie zugestimmt haben.
Die Wohnung in Grebaštica hatte eine ganze Saison davon hinter sich, ohne dass jemand es wusste. Das ist der gewöhnliche Fall, nicht der dramatische. Nichts ging kaputt, niemand brach ein, kein Sturm zog durch. Ein Sperrwasser verdunstete, ein Rohr fand einen Weg, und der einzige Grund, warum es überhaupt jemand erfuhr, war, dass endlich jemand die Tür öffnete.