Teil drei der Reihe „eVisitor, Kurtaxe und Meldepflicht”. Die Abgabenseite für Vermieter.
Wer seine Immobilie an der Adria vermietet, befindet sich in einem anderen Regime als der Eigentümer, der sie nur selbst nutzt, das Thema von Teil eins. Die Meldepflichten aus Teil zwei gelten weiterhin, aber die Logik der Abgaben dreht sich vollständig um.
Der wichtigste Unterschied zuerst, weil er fast alle betrifft und fast niemand ihn kennt: Als privater Vermieter zahlen Sie die Kurtaxe nicht pro Gast und Nacht, sondern als jährliche Pauschale je Bett, und Sie dürfen sie nicht auf die Rechnung Ihres Gastes setzen.
Zuerst das Wichtigste: der Genehmigungsbescheid
Vor den Abgaben die vorgelagerte Frage. Die Vermietung an Feriengäste ist in Kroatien eine gastgewerbliche Tätigkeit und erfordert einen Genehmigungsbescheid des zuständigen Verwaltungsamts, das rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Damit kommen die Einstufung der Immobilie, Anforderungen an ihre Ausstattung und die Anmeldung beim Tourismusverband.
Wir leisten keine Rechts- oder Steuerberatung und gehen hier bewusst nicht weiter ins Detail. Was Sie wissen sollten: Der milde Bußgeldrahmen, den wir in Teil eins für den nicht vermietenden Eigentümer beschrieben haben, gilt hier nicht. Wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert Sanktionen nach dem Gastgewerbegesetz in einer völlig anderen Größenordnung, und die Tourismusinspektion kann die Erbringung der Beherbergungsleistung untersagen, bis die Beanstandungen behoben sind. Für die Antragstellung verweisen wir Sie an örtliche Fachleute.
Die Pauschale je Bett, und warum sie überrascht
Für Personen, die Beherbergungsleistungen im Haushalt oder auf einem Familienbetrieb erbringen, sieht das Gesetz eine jährliche Kurtaxenpauschale für jedes Bett vor: Hauptbetten und Zusatzbetten gleichermaßen, bei Campingplätzen entsprechend je Stellplatz.
Daraus folgen drei Dinge, die regelmäßig Ärger machen.
Die Pauschale bemisst sich an der Kapazität, nicht an der Belegung. Sie zahlen für jedes genehmigte Bett, unabhängig davon, ob es dieses Jahr belegt war. Eine Wohnung mit acht Betten, die in einer schwachen Saison halb leer bleibt, kostet genau dieselbe Kurtaxe wie eine, die durchgehend ausgebucht war.
Das Zusatzbett zählt mit. Das ausziehbare Sofa im Wohnzimmer, in der Einstufung als Zusatzbett geführt, erhöht Ihre Pauschale dauerhaft. Wer Kapazität anmeldet, die er kaum nutzt, zahlt jedes Jahr dafür.
Sie zahlen auch ganz ohne Gäste. Die Pauschale entsteht aus der genehmigten Kapazität, nicht aus dem Gast. Setzen Sie eine Saison aus, besprechen Sie das mit dem Tourismusverband, statt es einfach laufen zu lassen.
Die Höhe legt, wie alle Kurtaxenbeträge, die Versammlung der Gespanschaft fest, nach Anhörung der örtlichen Tourismusverbände, und zwar bis zum 31. Januar des laufenden Jahres für das Folgejahr. Innerhalb der national vorgegebenen Ober- und Untergrenzen unterscheiden sich die Sätze erheblich von Gespanschaft zu Gespanschaft. Fasst eine Gespanschaft keinen Beschluss, gilt automatisch der gesetzliche Mindestsatz.
Ein Punkt zugunsten strukturschwächerer Gemeinden: Für Gemeinden und Städte, die als geförderte Gebiete eingestuft sind, wird die Kurtaxe um bis zu 30 Prozent ermäßigt festgesetzt.
Der Irrtum: „Ich ziehe die Kurtaxe beim Gast ein”
So funktioniert es bei Hotels und gewerblichen Anbietern, nicht aber bei der Vermietung im Haushalt.
Juristische Personen und eingetragene Gewerbetreibende, die Übernachtungen anbieten, ziehen die Kurtaxe zugleich mit der Zahlung für die Leistung beim Gast ein und weisen den Betrag gesondert auf der Rechnung aus, zusammen mit dem Grund einer etwaigen Befreiung oder Ermäßigung.
Für die Vermietung im Haushalt gilt ausdrücklich das Gegenteil: Diese Anbieter weisen den Betrag der Kurtaxe nicht auf der Rechnung für die erbrachte Beherbergungsleistung aus. Die Pauschale ist Ihre eigene Abgabe, in Ihren Übernachtungspreis einkalkuliert, keine Zeile, die Sie der Gästerechnung hinzufügen.
Wer dennoch beim Einchecken eine gesonderte „Kurtaxe” kassiert, riskiert eine unangenehme Lage. Berechnet ein Anbieter im Haushalt dem Gast Kurtaxe und weigert sich, sie zurückzuzahlen, sieht das Gesetz ausdrücklich vor, dass der Inspektor die Rückzahlung an den Gast anordnet und, wenn der Gast nicht mehr auffindbar ist, dass der Betrag an den Staatshaushalt abgeführt wird.
Die Zahlungsfristen
Hier teilt sich das System scharf nach Rechtsform.
Vermietung im Haushalt (private Vermieter mit Genehmigung): Sie können die Jahrespauschale entweder in einem Betrag bis zum 31. Juli zahlen oder in drei gleichen Raten: die erste fällig am 31. Juli, die zweite am 31. August, die dritte am 30. September des laufenden Jahres. Die Zahlungsbelege dafür holen Sie sich direkt aus eVisitor.
Juristische Personen und Gewerbetreibende (dazu zählt der Fall, dass Ihre Immobilie in einer kroatischen d.o.o. gehalten und von dieser vermietet wird): Hier wird nichts pauschaliert. Die Kurtaxe wird zum 1. und zum 15. jedes Monats für alle in diesem Zeitraum erbrachten Übernachtungen abgeführt, fällig innerhalb von sieben Tagen. Das ist ein vierzehntägiger Rhythmus über die ganze Saison, deutlich mehr Arbeit als die drei Sommerraten des privaten Vermieters.
Nicht vermietende Eigentümer zahlen ihre Jahrespauschale bis zum 15. Juli, siehe Teil eins.
Versäumen Sie die Frist, bekommen Sie keine Mahnung im deutschen Sinn, sondern einen Bescheid des zuständigen Tourismusinspektors, der die Zahlung anordnet. Hat ein privater Vermieter die Pauschale bis zum 30. September nicht gezahlt, ordnet der Inspektor die Zahlung per Bescheid an; Bußgelder kommen hinzu, und sie steigen bei Wiederholung spürbar. Der Anspruch auf nicht gezahlte Kurtaxe verjährt erst fünf Jahre nach Fälligkeit.
Die Mitgliedsbeiträge der Tourismusverbände nicht vergessen
Die Kurtaxe ist nicht die einzige tourismusbezogene Abgabe. Daneben steht der Mitgliedsbeitrag an die Tourismusverbände, geregelt in einem eigenen Gesetz (Zakon o članarinama u turističkim zajednicama). Das ist eine gesonderte Abgabe mit eigener Bemessungsgrundlage und eigenen Fristen, und sie geht in der Praxis gern unter, weil viele Vermieter „Tourismusverband” und „Kurtaxe” gedanklich als ein und dasselbe ablegen.
Ebenfalls unabhängig davon: die Pauschalbesteuerung der Mieteinnahmen und, seit 2025, die neue Immobiliensteuer, die die frühere Ferienhaussteuer abgelöst hat. Beides sind Steuerfragen, zu denen wir bewusst nicht beraten. Ihr Steuerberater in Kroatien ist die richtige Adresse.
Das Jahr in Terminen für Vermieter
31. Januar. Die Gespanschaft veröffentlicht die Kurtaxensätze für das Folgejahr. Der Moment, die eigene Rechnung zu prüfen.
15. Juli. Jahrespauschale für nicht vermietende Eigentümer.
31. Juli. Pauschale je Bett, vollständige Zahlung oder erste Rate.
31. August. Zweite Rate.
30. September. Dritte Rate; danach droht der Zahlungsbescheid.
Vier Fragen, die Sie sich vor der Saison stellen sollten
Stimmt meine gemeldete Bettenzahl noch? Haben Sie ein Zusatzbett entfernt oder nutzen Sie die Kapazität nicht mehr, zahlen Sie sonst jedes Jahr für Betten, die es nicht mehr gibt.
Kalkuliere ich die Kurtaxe in meinen Übernachtungspreis ein? Sie ist Ihr Kostenposten, nicht der des Gastes.
Kenne ich den aktuellen Satz für meine Gemeinde? Er wird jedes Jahr neu beschlossen. Der Beschluss des Vorjahres ist nicht automatisch der dieses Jahres.
Wer meldet, wenn ich nicht da bin? Die 24-Stunden-Frist läuft, ob Sie in Kroatien sind oder in Deutschland. Ist vor Ort niemand verlässlich zuständig, ist das kein organisatorisches Detail, sondern ein offenes Risiko.
Wie wir damit umgehen
Für Vermieter übernehmen wir die laufende An- und Abmeldung in eVisitor, behalten die Zahlungstermine über den Sommer im Blick, prüfen jedes Jahr den aktuellen Kurtaxenbeschluss Ihrer Gemeinde und halten Ihre Stammdaten beim Tourismusverband richtig. Kommt eine Kontrolle, liegt die Dokumentation vor.
Ein Wort zum Preismodell, weil es in diesem Zusammenhang meist aufkommt. Viele Agenturen an der Adria berechnen einen Prozentsatz Ihrer Mieteinnahmen. Wir nicht. Die Gästemeldung ist eine Verwaltungsaufgabe mit einem definierten Arbeitsaufwand, und dieser Aufwand ist derselbe, ob Ihre Wohnung 80 Euro die Nacht einbringt oder 300. Entsprechend rechnen wir ab.
Damit endet diese dreiteilige Reihe. Teil eins behandelt die Meldepflicht für Eigentümer, die die Immobilie selbst nutzen, Teil zwei die praktische Arbeit mit eVisitor.
Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Regeln des kroatischen Kurtaxengesetzes (Zakon o turističkoj pristojbi, NN 52/19, 32/20, 42/20). Er ist keine Rechts- oder Steuerberatung und behandelt insbesondere keine steuerlichen Fragen, die sich aus der Vermietung ergeben. Die tatsächlichen Beträge setzt jedes Jahr die betreffende Gespanschaft fest; maßgeblich sind der aktuelle Beschluss Ihrer Gespanschaft und die Auskünfte Ihres örtlichen Tourismusverbands. Für Rechts- und Steuerfragen verweisen wir Sie an unabhängige Fachleute.