Kurtaxe für Vermieter in Kroatien: Pauschale pro Bett, drei Zahlungstermine und ein weit verbreiteter Irrtum
Teil 3 der Serie „eVisitor, Kurtaxe und Meldepflicht" — die Abgabenseite für Vermieter
Wer seine Immobilie an der Adria vermietet, bewegt sich in einem anderen Regime als der reine Selbstnutzer aus Teil 1. Die Meldepflichten aus Teil 2 gelten weiterhin — aber die Abgabenlogik dreht sich vollständig um.
Der wichtigste Unterschied vorweg, weil er praktisch jeden betrifft und fast niemand ihn kennt: Als Privatvermieter zahlen Sie die Kurtaxe nicht pro Gast und pro Nacht, sondern als Jahrespauschale pro Bett — und Sie dürfen sie Ihrem Gast nicht in Rechnung stellen.
Voraussetzung: der Genehmigungsbescheid
Bevor es um Abgaben geht, die Vorfrage. Vermietung an Feriengäste ist in Kroatien eine gastgewerbliche Tätigkeit und setzt einen Genehmigungsbescheid des zuständigen Verwaltungsamts voraus — das rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Damit verbunden sind die Kategorisierung des Objekts, Anforderungen an die Ausstattung und die Anmeldung beim Tourismusverband.
Wir leisten keine Rechts- und Steuerberatung und gehen hier bewusst nicht ins Detail. Was Sie aber wissen sollten: Der milde Bußgeldrahmen, den wir in Teil 1 für den nicht vermietenden Eigentümer beschrieben haben, gilt hier nicht. Wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert Sanktionen nach dem Gastgewerbegesetz in einer ganz anderen Größenordnung — und die Tourismusinspektion kann die Erbringung der Unterkunftsleistung untersagen, bis die Beanstandungen beseitigt sind. Für die Beantragung vermitteln wir provisionsfrei an Fachleute vor Ort.
Die Pauschale pro Bett — und warum sie überrascht
Für Personen, die gastgewerbliche Unterkunftsleistungen im Haushalt oder auf einem landwirtschaftlichen Familienbetrieb erbringen, sieht das Gesetz eine jährliche Pauschale der Kurtaxe für jedes Bett vor — Hauptbetten und Zusatzbetten gleichermaßen, bei Campingplätzen entsprechend pro Stellplatz.
Daraus folgen drei Konsequenzen, die regelmäßig für Ärger sorgen:
Die Pauschale bemisst sich nach Kapazität, nicht nach Belegung. Sie zahlen für jedes genehmigte Bett — unabhängig davon, ob es in diesem Jahr belegt war. Ein Apartment mit acht Betten, das in einer schwachen Saison halb leer bleibt, kostet dieselbe Kurtaxe wie eines, das durchgehend ausgebucht war.
Auch das Zusatzbett zählt. Das ausziehbare Sofa im Wohnzimmer, das in der Kategorisierung als Zusatzbett geführt wird, erhöht Ihre Pauschale dauerhaft. Wer Kapazität anmeldet, die er faktisch kaum nutzt, zahlt dafür jedes Jahr.
Sie zahlen auch bei null Gästen. Die Pauschale entsteht mit der genehmigten Kapazität, nicht mit dem Gast. Wer eine Saison aussetzt, sollte das mit dem Tourismusverband besprechen, statt es einfach laufen zu lassen.
Die Höhe legt — wie bei allen Kurtaxebeträgen — die jeweilige Gespanschaftsversammlung fest, nach Anhörung der örtlichen Tourismusverbände und spätestens bis zum 31. Januar des laufenden Jahres für das Folgejahr. Innerhalb der bundesweit vorgegebenen Ober- und Untergrenzen unterscheiden sich die Sätze von Gespanschaft zu Gespanschaft erheblich. Fasst eine Gespanschaft keinen Beschluss, gilt automatisch der gesetzliche Mindestbetrag.
Ein Punkt zugunsten strukturschwacher Gemeinden: Für Gemeinden und Städte, die als geförderte Gebiete eingestuft sind, wird die Kurtaxe um bis zu 30 Prozent reduziert festgesetzt.
Der Irrtum: „Die Kurtaxe kassiere ich vom Gast"
So funktioniert es bei Hotels und gewerblichen Anbietern — aber nicht bei der Vermietung im Haushalt.
Juristische Personen und eingetragene Gewerbetreibende, die Übernachtungen anbieten, ziehen die Kurtaxe zeitgleich mit der Bezahlung der Leistung vom Gast ein und weisen den Betrag auf der Rechnung gesondert aus, zusammen mit dem Grund für eine etwaige Befreiung oder Ermäßigung.
Für die Vermietung im Haushalt gilt ausdrücklich das Gegenteil: Diese Anbieter weisen den Betrag der Kurtaxe in der Rechnung für die erbrachte Übernachtungsleistung nicht aus. Die Pauschale ist Ihre eigene Abgabe, kalkuliert in Ihrem Übernachtungspreis — keine Position, die Sie dem Gast zusätzlich in Rechnung stellen.
Wer trotzdem beim Check-in eine „Kurtaxe" separat kassiert, riskiert eine unangenehme Konstellation: Das Gesetz sieht für den Fall, dass ein Anbieter im Haushalt dem Gast Kurtaxe berechnet und die Rückzahlung verweigert, ausdrücklich vor, dass der Inspektor die Erstattung an den Gast anordnet — und wenn der Gast nicht mehr auffindbar ist, die Abführung des Betrags an den Staatshaushalt.
Die Zahlungstermine
Hier trennt sich die Systematik deutlich nach Rechtsform.
Vermietung im Haushalt (Privatvermieter mit Genehmigung): Die Jahrespauschale können Sie entweder in einem Betrag bis zum 31. Juli zahlen oder in drei gleichen Raten — die erste fällig am 31. Juli, die zweite am 31. August, die dritte am 30. September des laufenden Jahres. Die Zahlungsbelege dafür rufen Sie direkt aus dem System eVisitor ab.
Juristische Personen und Gewerbetreibende (also auch der Fall, dass Ihre Immobilie in einer kroatischen d.o.o. gehalten wird und diese vermietet): Hier wird nicht pauschaliert. Die Kurtaxe wird jeweils zum 1. und zum 15. eines Monats für alle in diesem Zeitraum erbrachten Übernachtungen abgeführt, mit einer Fälligkeit von sieben Tagen. Das ist ein zweiwöchentlicher Rhythmus über die gesamte Saison — deutlich aufwendiger als die drei Sommerraten des Privatvermieters.
Nicht vermietende Eigentümer zahlen ihre Jahrespauschale bis zum 15. Juli (siehe Teil 1).
Wer die Frist reißt, bekommt keine Mahnung im deutschen Sinne, sondern einen Bescheid des zuständigen Tourismusinspektors, der die Zahlung anordnet. Zahlt ein Privatvermieter die Pauschale bis zum 30. September nicht, ordnet der Inspektor die Zahlung per Bescheid an; hinzu kommen Bußgelder, die im Wiederholungsfall spürbar steigen. Der Anspruch auf nicht gezahlte Kurtaxe verjährt erst fünf Jahre nach Fälligkeit.
Nicht vergessen: die Mitgliedsbeiträge an den Tourismusverband
Die Kurtaxe ist nicht die einzige tourismusbezogene Abgabe. Daneben steht der Mitgliedsbeitrag an die Tourismusverbände, geregelt in einem eigenen Gesetz (Zakon o članarinama u turističkim zajednicama). Das ist eine separate Abgabe mit eigener Berechnungsgrundlage und eigenen Fristen — sie geht in der Praxis gern unter, weil viele Vermieter „Tourismusverband" und „Kurtaxe" gedanklich als eine Sache führen.
Ebenfalls unabhängig davon: die Pauschalbesteuerung der Vermietungseinkünfte und, seit 2025, die neue Immobiliensteuer, die die frühere Ferienhaussteuer abgelöst hat. Beides sind steuerliche Themen, zu denen wir bewusst nicht beraten — Ihr Steuerberater in Kroatien ist hier die richtige Adresse.
Der Jahreskalender für Vermieter
-
Die Gespanschaft veröffentlicht die Kurtaxesätze für das Folgejahr. Zeitpunkt, um die eigene Kalkulation zu prüfen.
-
Jahrespauschale der nicht vermietenden Eigentümer.
-
Pauschale pro Bett: Gesamtzahlung oder erste Rate
-
Zweite Rate.
-
Dritte Rate, danach droht der Zahlungsbescheid.
Vier Fragen, die Sie sich vor der Saison stellen sollten
Stimmt meine gemeldete Bettenzahl noch? Wenn Sie ein Zusatzbett entfernt haben oder Kapazität nicht mehr nutzen, zahlen Sie sonst jedes Jahr für Betten, die es nicht mehr gibt.
Kalkuliere ich die Kurtaxe in meinem Übernachtungspreis ein? Sie ist Ihre Kostenposition, nicht die des Gastes.
Kenne ich den aktuellen Satz meiner Gemeinde? Er wird jährlich neu beschlossen. Der Beschluss des Vorjahres ist nicht automatisch der Beschluss dieses Jahres.
Wer meldet, wenn ich nicht da bin? Die 24-Stunden-Frist läuft unabhängig davon, ob Sie in Kroatien oder in Deutschland sind. Wenn niemand vor Ort verlässlich zuständig ist, ist das kein Organisationsdetail, sondern ein offenes Risiko.
Wie wir damit umgehen
Wir übernehmen für Vermieter die laufende An- und Abmeldung in eVisitor, überwachen die Zahlungstermine im Sommer, prüfen jährlich den aktuellen Kurtaxebeschluss Ihrer Gemeinde und halten Ihre Objektstammdaten beim Tourismusverband korrekt. Kommt es zu einer Prüfung, ist die Dokumentation vorhanden.
Ein Wort zum Preismodell, weil es in diesem Zusammenhang oft aufkommt: Viele Agenturen an der Adria rechnen einen Prozentsatz Ihrer Vermietungseinnahmen ab. Wir tun das nicht. Die Gästemeldung ist ein Verwaltungsvorgang mit einem definierten Aufwand — und dieser Aufwand ist derselbe, ob Ihr Apartment 80 oder 300 Euro die Nacht bringt. Entsprechend rechnen wir ihn ab.
Damit endet diese dreiteilige Serie. Teil 1 behandelt die Meldepflicht für Selbstnutzer, Teil 2 die praktische Arbeit mit eVisitor.
Zusammenfassung: Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die Regelungen des kroatischen Gesetzes über die Kurtaxe (Zakon o turističkoj pristojbi, NN 52/19, 32/20, 42/20). Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar und behandelt insbesondere keine steuerlichen Fragen der Vermietung. Die konkreten Beträge werden jährlich von der jeweiligen Gespanschaft festgesetzt; maßgeblich sind der aktuelle Beschluss Ihrer Gespanschaft und die Auskunft Ihres örtlichen Tourismusverbands. Für rechtliche und steuerliche Fragen vermitteln wir provisionsfrei an unabhängige Fachleute.