Es gibt zwei Dinge, die ein privater Vermieter in Kroatien zahlt und die auf dieselbe überraschende Weise berechnet werden. Eigentümer verwechseln sie regelmäßig miteinander.
Das eine ist die Kurtaxe, eine Abgabe für den Tourismusverband. Das andere ist die Einkommensteuer, und für die meisten privaten Vermieter wird sie nicht auf das erhoben, was Sie verdient haben. Sie wird darauf erhoben, wie viele Betten Sie vermieten dürfen.
Der kroatische Begriff lautet paušalni porez, Pauschalbesteuerung. Sie ist das Regelverfahren für die Vermietung im Haushalt, und sie ist der Grund, warum eine schwache Saison fast genauso viel Steuer kostet wie eine starke.
Wer darunter fällt
Die Pauschalregelung gilt für private Vermieter außerhalb des Mehrwertsteuersystems, mit Einnahmen bis sechzigtausend Euro im Jahr, die nicht mehr als zehn Zimmer oder zwanzig Betten vermieten. Für Campingplätze und für das, was das kroatische Recht Robinson-Unterkunft nennt, gelten Parallelgrenzen. Die Steuerverwaltung legt die Bedingungen auf ihrer Seite für Vermieter an Touristen dar.
Überschreiten Sie eine dieser Schwellen, befinden Sie sich in einem völlig anderen Verfahren, mit entsprechenden Buchführungspflichten. Die meisten Eigentümer einer einzelnen Ferienimmobilie liegen bequem darunter, und das sollten sie auch: Die Pauschale ist einfach und in einer guten Saison günstig.
Wie die Rechnung entsteht
Die jährliche Pauschalsteuer ist die Zahl der Betten mal dem Satz je Bett. Bei einem Campingplatz die Zahl der Stellplätze mal dem Satz je Stellplatz. Das ist die gesamte Berechnung.
Der Satz wird örtlich festgelegt, innerhalb national vorgegebener Grenzen. Zwei identische Wohnungen in zwei benachbarten Gemeinden können deshalb unterschiedliche Rechnungen tragen. Ihre Zahl erhalten Sie in einem Bescheid, einem rješenje, von Ihrem örtlichen Finanzamt, und sie ist vierteljährlich zu zahlen.
Daraus folgen drei Dinge, und jedes davon erwischt jedes Jahr jemanden.
Die Belegung spielt keine Rolle. Besteuert wird die genehmigte Kapazität. Eine Wohnung mit acht Betten, die halb leer stand, zahlt dasselbe wie eine ausgebuchte.
Das Zusatzbett ist eine dauerhafte Entscheidung. Ein Schlafsofa, das in der Einstufung als zusätzliches Bett eingetragen ist, erhöht den Multiplikator so lange, wie es auf dem Papier steht, nicht so lange, wie Sie es benutzen.
Der Bescheid ist endgültig. Weil diese Pauschalsteuer als abgeltende Steuer behandelt wird, geben Sie hinterher keine Jahreserklärung ab, die sie gegen das tatsächliche Geschehen abgleicht. Am Ende eines schlechten Jahres gibt es keine Verrechnung.
Woher die Bettenzahl tatsächlich stammt
Das ist der Teil, bei dem es sich lohnt zu verweilen, denn hier verlieren Eigentümer stillschweigend Geld.
Die Bettenzahl erklären Sie nicht jedes Jahr neu. Sie stammt aus Ihrer Einstufung, dem Genehmigungsbescheid, der die Immobilie kategorisiert und festgehalten hat, was sie enthält. Er wurde wahrscheinlich einmal ausgestellt, vor Jahren, möglicherweise von einem Voreigentümer, und danach nie wieder angesehen.
Wir haben Wohnungen gesehen, die Betten auf dem Papier führen, die es körperlich nicht mehr gibt: ein Schlafzimmer, das bei einer Renovierung zum Bad wurde, ein Hochbett, das verschwand, als die Kinder groß wurden, ein Schlafsofa, das 2019 weggeworfen wurde. Die Einstufung sagt weiterhin etwas anderes, also sagt der Multiplikator weiterhin etwas anderes, und der Eigentümer bezahlt für Möbel, die das Haus verlassen haben.
Es geht auch in die andere Richtung, und diese ist schlimmer. Betten, die vermietet, aber nie in die Einstufung aufgenommen wurden, sind ein Genehmigungsproblem, kein buchhalterisches, und die Registrierungsnummer macht die Abweichung für den Staat jetzt sehr viel leichter sichtbar.
So oder so ist die Lösung dieselbe, und sie ist administrativ: Bringen Sie die Einstufung dazu, die Immobilie so zu beschreiben, wie sie tatsächlich ist. Die Kategorisierungsseiten des Ministeriums legen das Verfahren dar.
Die vier Abgaben, und was jede tatsächlich misst
Es lohnt sich, sie einmal nebeneinanderzulegen, denn Eigentümer sprechen von „den kroatischen Steuern”, als wären sie eine Sache.
| Was | Gemessen an | Geht an |
|---|---|---|
| Pauschale Einkommensteuer | Betten in Ihrer Einstufung | Steuerverwaltung |
| Kurtaxe | Betten, als jährliche Pauschale | Tourismusverband |
| Jährliche Immobiliensteuer | Quadratmeter Nutzfläche | Gemeinde |
| Neben- und Kommunalabgaben | Verbrauch und Fläche | Versorger, Gebäude |
Zwei der vier hängen an derselben Bettenzahl. Eine hängt an der Fläche. Keine hängt daran, was Sie verdient haben. Das ist die nützlichste Einsicht zu den Kosten einer Vermietung in Kroatien: Fast nichts davon bewegt sich mit Ihrer Saison.
Das ist auch der Grund, warum die jährliche Immobiliensteuer Eigentümer, die überhaupt nicht vermieten, so hart getroffen hat. Es gab nie ein Einkommen, an dem sie sich hätte messen lassen.
Wie wir damit umgehen
Für Kunden, die vermieten, halten wir die Stammdaten der Immobilie richtig: die Einstufung, den Eintrag im Tourismusregister, die Bettenzahl, an der all das hängt. Kommen die Quartalstermine, sorgen wir dafür, dass Bescheide und Zahlungsaufforderungen, die an der Immobilie eintreffen, gelesen und weitergegeben werden. Das wiegt schwerer, als es klingt, wenn der Briefkasten in einem Land steht, das Sie zweimal im Jahr besuchen.
Wir berechnen Ihre Steuer nicht, geben nichts für Sie ab und beraten nicht dazu, welches Verfahren zu Ihnen passt. Das ist Arbeit für einen kroatischen Steuerberater, und wir vermitteln Ihnen einen aus unserem Netzwerk.
Wenn Sie nach diesem Artikel eine Sache tun: Holen Sie Ihren Einstufungsbescheid heraus und zählen Sie die Betten darauf. Dann zählen Sie die Betten in der Immobilie. Weichen die beiden Zahlen voneinander ab, wird alles Obige auf der falschen berechnet.
Dieser Artikel beschreibt die pauschale Einkommensbesteuerung privater Vermieter in Kroatien in allgemeiner Form und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Schwellen und Sätze werden durch kroatisches Recht und örtliche Entscheidung festgelegt und ändern sich von Jahr zu Jahr. Maßgeblich sind die aktuellen Angaben der Steuerverwaltung und der Ihnen erteilte Bescheid. Für Ihre eigene Lage verweisen wir Sie an einen unabhängigen kroatischen Steuerberater.