„Wir haben schon einen Verwalter, wir brauchen also niemanden.”
Diesen Satz hören wir oft genug, dass er einen ganzen Artikel wert ist, denn er stimmt meistens und handelt fast immer von einer anderen Aufgabe als der, die der Sprechende im Sinn hat.
Kroatische Gebäude mit mehr als einem Eigentümer bringen zwei Rollen von Haus aus mit, und keine davon ist eine Leistung für Sie als einzelnen Eigentümer. Eine dritte Rolle, die, die ausländische Eigentümer tatsächlich brauchen, gibt es standardmäßig überhaupt nicht.
Beide gesetzlichen Rollen sind im Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden geregelt (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/2024), in Kraft seit dem 1. Januar 2025. Das zuständige Ministerium veröffentlicht außerdem einen Leitfaden für Gebäudeverwalter.
Der Gebäudeverwalter: upravitelj
Ein Gebäude im Miteigentum hat einen Verwalter. Das ist ein Unternehmen, von den Miteigentümern bestellt, und seine Aufgabe ist das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Steigleitungen, Aufzug, gemeinsame Installationen. Es zieht die Beiträge zur Rücklage ein, vergibt Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und führt die Abrechnung darüber.
Was es nicht ist, ist eine Leistung für Ihre Wohnung. Der Verwalter hat keine Pflicht, in Ihre Wohnung zu sehen, keinen Schlüssel dazu, keine Meinung dazu, ob Ihre Terrassentür undicht ist, und keine Verpflichtung, Ihnen irgendetwas über das Innere der Immobilie mitzuteilen, die Ihnen gehört. Ein Leck aus Ihrem Bad in die Wohnung darunter ist Ihr Problem, ein Leck vom Dach in Ihre Decke seines.
Eigentümer nehmen regelmäßig an, der Verwalter werde ein Problem in einer leeren Wohnung schon bemerken. Für diese Rolle ist niemand da.
Der Vertreter der Miteigentümer: predstavnik suvlasnika
Die zweite Rolle ist eine Person, kein Unternehmen: einer der Eigentümer, von den übrigen gewählt, der die Miteigentümer gegenüber dem Verwalter vertritt und Entscheidungen in ihrem Namen abzeichnet.
Für einen ausländischen Eigentümer zählt das aus einem Grund, der mit Instandhaltung nichts zu tun hat. Hier werden die Entscheidungen über Ihr Gebäude getroffen: wie die Rücklage verwendet wird, ob die Fassade in diesem Jahrzehnt saniert wird, was mit dem Dach geschieht. Entschieden wird nach Miteigentumsanteilen, und ein Eigentümer, der nie anwesend ist und die an die Immobilie geschickte Post nie liest, hat praktisch überhaupt keine Stimme.
Wenn Sie von Ihrem Vertreter nie etwas gehört haben, ist das kein Zeichen dafür, dass nichts geschieht. Es ist ein Zeichen dafür, dass Ihre Post irgendwohin geht, wo Sie sie nicht lesen, und genau das ist das Problem, das die ersten hundert Tage nach dem Kauf beschreiben.
Der Betreuer: die Rolle, die nicht automatisch da ist
Keine der beiden obigen Rollen kümmert sich um Ihre Immobilie. Niemand prüft, ob der Laden den Sturm überstanden hat, ob der Boiler tropft, ob der Terrassenablauf mit Kiefernnadeln verstopft ist, ob der Brief auf der Fußmatte innerhalb von fünfzehn Tagen beantwortet werden muss.
In einem Land, in dem die meisten Eigentümer im Gebäude wohnen, gibt es diese Lücke nicht, denn sie sehen ihre eigene Wohnungstür. Für eine Immobilie, die drei Wochen im Jahr von jemandem genutzt wird, der zwei Länder entfernt lebt, ist die Lücke das ganze Problem.
Diese dritte Rolle ist das, was wir tun. Es lohnt sich, genau zu sagen, was sie ist und was nicht:
| Gebäudeverwalter | Vertreter | Betreuer | |
|---|---|---|---|
| Bestellt von | Miteigentümern gemeinsam | Von Miteigentümern gewählt | Ihnen, persönlich |
| Zuständig für | Gemeinschaftseigentum | Vertretung der Miteigentümer | Ihre Immobilie |
| Hat Ihre Schlüssel | Nein | Nein | Ja |
| Berichtet Ihnen | Nein | Nein | Ja |
| Rechtsstellung | Gesetzlich | Gesetzlich | Vertraglich |
Die letzte Zeile ist die, die man behalten sollte. Ein Betreuer hat keine Rechtsstellung. Wir sind kein Gebäudeverwalter im gesetzlichen Sinn, kein Makler und keine Buchungsplattform. Was wir haben, ist ein Vertrag mit Ihnen und einen Schlüssel.
Warum die Unterscheidung nützlicher wird statt weniger nützlich
Zwei Entwicklungen haben den Unterschied zwischen diesen Rollen wichtiger gemacht, als er war.
Die erste: Die Pflichten, die an der Immobilie hängen, haben sich vervielfacht. Die jährliche Immobiliensteuer, die Registrierungsnummer für alle, die vermieten, die bestehenden Pflichten zu eVisitor und Kurtaxe: Alle richten sich an den Eigentümer, alle tragen Fristen, und keine davon ist Sache des Gebäudeverwalters.
Die zweite: Mehr davon wird per Post und per Bescheid entschieden als im Gespräch. Ein System, das voraussetzt, dass der Eigentümer an der Immobilie erreichbar ist, verhält sich nicht gutmütig, wenn er es nicht ist.
Was Sie fragen sollten, wenn Sie unsicher sind
Wer ist der Verwalter unseres Gebäudes, und was deckt unser Vertrag mit ihm ab? Die Antwort wird enger ausfallen, als Sie erwarten.
Wer ist unser Vertreter, und wie erreicht er mich? Lautet die ehrliche Antwort „über den Briefkasten in der Wohnung”, ändern Sie das.
Wie hoch ist die Rücklage, und wofür ist sie vorgesehen? Das ist Geld, das Sie bereits gezahlt haben. Eigentümer, die nie fragen, erfahren die Antwort, wenn eine Fassadensanierung angekündigt wird.
Wer sieht sich das Innere meiner Immobilie an, und wie oft? Gibt es darauf keine Antwort, ist das die Lücke.
Wie wir damit umgehen
Wir arbeiten für Sie und nur für Sie. Das heißt: Schlüssel mit schriftlichem Nachweis verwahrt, Kontrollen nach fester Liste mit Fotos und Datum, Post geöffnet und weitergeleitet, und Handwerker beauftragt und überwacht, sobald Sie dem Angebot zugestimmt haben.
Wo etwas tatsächlich Sache des Gebäudeverwalters ist, besteht unsere Aufgabe darin, das festzustellen, zu dokumentieren und der richtigen Stelle vorzulegen, statt es still aus Ihrer Tasche zu bezahlen. Der Unterschied zwischen „Ihrem Dach” und „dem Dach des Gebäudes” ist bares Geld wert, und er lässt sich aus dem Ausland ohne Fotos schwer vertreten.
Was wir nicht sind, ist ein Ersatz für eine der beiden gesetzlichen Rollen, und wir sagen das deutlich, statt das Wort „Verwaltung” eine Arbeit tun zu lassen, die es nicht tun sollte.
Dieser Artikel beschreibt die Rollen im kroatischen Miteigentum in allgemeiner Form und ist keine Rechtsberatung. Die Pflichten eines Gebäudeverwalters und eines Vertreters der Miteigentümer regelt das Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden (NN 152/2024); maßgeblich sind in Ihrem Fall die geltenden Vorschriften zusammen mit den Vereinbarungen Ihres Gebäudes. Für Fragen zu Ihrer eigenen Lage verweisen wir Sie an einen unabhängigen kroatischen Anwalt.